市场下行以来，不少房源的成交价出现了暴跌，甚至有些房子成交价相比于高点已经腰斩。
这些房子中有老破小，有商品房，有老大楼，分散于内中外环的各个板块中。
如果是一个一个讲板块的问题，大家的问题都各不相同，十分杂乱。
那么，这些暴跌的房源有没有什么共性呢？
答案是肯定的。
暴跌的房子，有一个普遍的特点：
处于板块鄙视链的底端。
01
我们常说楼市存在置换链条，文字说起来其实不是很直观，用图看起来一目了然。
上海楼市鄙视链
粉丝经常会问我们，一个板块的房价上限如何？发展潜力如何？
这个分析起来维度十分复杂，产业、规划、房龄、品质。
实际上最简单直观的办法，就是看这个板块的楼市站位。
这时候如果脑子里上面这张图，就会清晰很多，你可以直接看自己处在板块鄙视链的哪一环：
你板块的房价上限，大概就是上一级板块的下限。
而这个链条的形成来自于过去20年，上海楼市形成的地段认知：
什么板块的是好地段，什么板块的是差地段，大家已经形成了共识。
比如七宝和九亭，虽然都是外环外，但是大家对七宝的认知是市区，对九亭的认知仍是郊区。
认知差异决定了，你九亭如何发展，大概率房价都超不过七宝。
除非上海再来一轮人口大导入，重塑地段认知，不然这种鄙视链会持续很多年。
同理，也适用于泗泾和九亭。
房龄接近，产品品质接近的情况下，九亭的房价一定也是是高于泗泾的。
02
当板块在鄙视链中的地位确定了，那么他对应的价格区间就确定了。
于是就有了两个概念产生：错配和笋盘。
当房价已经跌到了下游板块的购买力水平时，这个房子就可以称之为笋盘。
比如朋友圈常见的话术：400万买进南翔东社区，900万住进联洋，2500万入住新天地。
其实这就是在共识上，这个总价买不进这么高能级的板块，实属捡漏。
反之，一旦总价超过了这个板块的承载能力，那么购买力势必要去能级更高的板块，这也就是“错配”。
同样的一千万，去买下游板块九十年代楼梯小区顶楼复式，还是买上游板块的次新房？
100个人中，恐怕10个选前者的都没有。
这也构成了流通性的一部分，关键就在于你的房子是否符合大家对板块的主流认知。
如果不是的话，肯定是不好卖的。
当有了明确的鄙视链之后，其实楼市的购买力的流动已经有了确定的方向：
不同板块都有对应的板块价值区间和上下游；
随着房价的涨跌，购买力在链条的上下游之间转移。
03
由于购买力的结构是倒三角分布：
房子总价越高，房源数量越少，购买力也少；
房子总价越低，房源总量越大，购买力越多。
这个结构导致的就是，房屋总价每下降一百万，购房者数量都是指数级的增加。
因此在鄙视链的链条上，就会出现两个相对应现象：
鄙视链上游的板块更加抗跌，鄙视链下游的板块率先暴跌（不抗跌）。
下行市场中，鄙视链上游的板块跌了价，马上就可以通过虹吸下游购买力把房价顶住。
比如上游板块原来的门槛是1000万，下游板块的上限是900万。
如果上游板块出现了800万的笋盘，那么下游大量的购买力就会去抢笋盘，没抢到的其他人也会把上游的房价重新顶到900万的水平。
而市场对于上游板块的量价表现，就会得出结论：
“板块虽然有几套笋盘低价成交，主力的挂牌价和成交价跌幅并不大。”
上游板块的抗跌，本质是对下游板块购买力的掠夺。
而对于下游板块，情况就不是很乐观了。
购买力被上游板块分流，高总价购买力流失，高价房源只能降价。
板块内部的鄙视链中，高价房源降价会逐层传导，最后的结果就是整个板块都得降价。
这时候，处在鄙视链越下端的板块，受到的影响就会越大。
上游在虹吸自己的购买力，下游却无板块可吸，有房东急着用钱的话，就只能通过大降价换成交。
比如我之前写过 一文，其实就是说了很多这种板块。
04
最近几年，上海楼市的鄙视链越来越清晰了。
核心原因在于，人口大增量时代已经过去，地段认知已经基本定型。
新增的鄙视链上游板块越来越少了，上游的框架已经基本确定；
郊区的板块，只是在给鄙视链下游添砖加瓦，不够道理也适用。
比如我们分析长宁和徐泾房价的关系，其实也是这个逻辑框架，购买力转移带来的涨跌。
也会有比较尴尬的板块，比如江桥的部分价格很贵的商品房，我们认为是高估了。
原因也是江桥在地段鄙视链里没有合适的位置，没什么下游购买力，也很难变成改善的目的地。
全上海的鄙视链中，唯一还有些变数的就是浦东。
因为陆家嘴的购买力鄙视链横跨浦东浦西，张江的购买力鄙视链也根本没成型。
鄙视链的背后，是城市化建设的水平，是居民对于地段的认知。
浦东的产业发展还有预期，城市化水平还远远不够，地段鄙视链还未定型。
唐镇站上十万，是因为张江核心区跨出去一步就是唐镇，和张江核心区比，这个就是鄙视链的第二级，再往下才是周浦这样的地方。
但是随着张家浜、北蔡、御桥、三林南、周康的开发，浦东中环的全面联通建设，今天的价格体系未必是终局。
前几天，我写了《 》一文中，讲了浦东如今的板块格局特点，感兴趣的可以移步。
不过，大蓝图已经画好，留给大家捡漏的机会，恐怕也没有那么多了。
对于板块发展，房源选择、卖房、置换等有困惑的朋友，如果觉得线上陌生，也欢迎线下沙龙来跟我们交流。
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编辑∣环线咨询